Qualität ohne Kompromisse

Jedes unserer 19 Center ist ein Einzelwerk. Dabei ist die Mieterstruktur immer das Ergebnis eines intensiven Prozesses, der das Ziel hat, das Angebot der jeweiligen Innenstadt gezielt zu ergänzen. Gemeinsam mit den Händlern in der Nachbarschaft möchten wir die Innenstädte attraktiver machen, so dass die gesamte Stadt profitieren kann. Dazu gehört auch, dass sich die Centermanager aktiv am Stadtmarketing beteiligen oder dieses überhaupt initiieren. Hierbei geht es immer um eine partnerschaftliche und faire Zusammenarbeit.

Die Architektur ist bei jedem Objekt speziell auf die Anforderungen des Standorts konzipiert. Dabei muss selbstverständlich die Funktionalität eines solch komplexen Gebäudes gewährleistet sein. Aber auch die städtebaulich bestmögliche Integration und die Architektur des Centers sind uns wichtig. Nach Möglichkeit können auch historische Gebäude in das Center integriert und damit erhalten werden. Dies war zum Beispiel beim denkmalgeschützten Intecta-Haus der Fall, das nun Bestandteil der Altmarkt-Galerie Dresden ist und ein besonders eindrucksvolles Beispiel für eine Verbindung von Altem und Neuem darstellt.

Die hohen Anforderungen, die wir an unsere Objekte stellen, beziehen sich aber auch auf das Innere: Hierbei gilt es, Besuchern, Kunden und den Angestellten unserer Mietpartner ein angenehmes Einkaufs- und Raumerlebnis zu bieten. Intelligente Beleuchtungssysteme schaffen je nach Tageszeit eine passende Stimmung in der Mall, modernste Klimatechnik sorgt das ganze Jahr über für eine angenehme Temperierung. Ruhezonen und Brunnenanlagen geben die Möglichkeit für einen Augenblick der Entspannung. Jeder soll sich wohlfühlen und immer gerne wiederkommen. Und das unabhängig vom Alter: Breite Ladenstraßen, Rolltreppen und Aufzüge machen es auch ohne große Mühe möglich, jeden Bereich des Centers mit Rollstühlen oder Kinderwagen zu erreichen. Spielecken für unsere kleinsten Besucher laden zu einer Auszeit ein, für ein geringes Entgelt stehen entspannende Massagesitze zur Verfügung.

Aussen schön, innen grün

Als langfristiger Investor ist für uns Nachhaltigkeit eine Selbstverständlichkeit. Durch eine kontinuierliche Modernisierung unserer Center sind Wettbewerbsfähigkeit und Werterhaltung garantiert. Seit 2011 werden alle unser Shoppingcenter in Deutschland mit Ökostrom versorgt. Auch bei unseren Objekten im Ausland ist eine Umstellung auf Energie aus regenerativen Quellen geplant. Zudem soll der Energieverbrauch in unseren Centern weiter gesenkt und damit auch der CO2-Ausstoß reduziert werden. Dabei investieren wir schon beim Bau in hochmoderne Technologien wie Wärmetauscher und umweltgerechte Leuchtmittel der neuesten Generation. Das Centermanagement steht mit unseren Mietern in einem engen Informationsaustausch zum Thema Umweltschutz mit dem Ziel, dass auch diese den Energieverbrauch in den einzelnen Geschäften stetig senken.

Schon heute für morgen vorbereitet

Der Einzelhandel befindet sich seit jeher in einem ständigen Veränderungsprozess. Dazu gehört, dass viele Anbieter ihre Flächen im Laufe der Zeit den neuen Bedürfnissen anpassen und diese vergrößern oder auch verkleinern möchten. Dieser Nachfrage nach immer unterschiedlicheren Flächen können wir mit maßgeschneiderten Lösungen begegnen: Jeder Mietpartner erhält den Grundriss, den er zur Umsetzung seines individuellen Einzelhandelskonzeptes benötigt. Ohne großen Aufwand ist eine Verschiebung der Innenwände möglich. Somit bietet die Reduzierung einer größeren Verkaufsfläche auch die Möglichkeit, ein neues Ladenkonzept in das Center integrieren zu können.

Diese Flexibilität unterscheidet unsere Centervon den klassischen Geschäftshäusern in der Innenstadt und ist ein klarer strategischer Vorteil. Für viele Einzelhändler ist es gar die Voraussetzung für den Markteintritt in eine Stadt, wenn sie beispielsweise in einer mittelalterlich geprägten Fußgängerzone aufgrund ihrer besonderen Immobilienstruktur mit starren Grundrissen in den Toplagen bislang keine adäquaten Flächen finden konnten. Von der Ausweitung des Angebots kann der gesamte innerstädtische Einzelhandel profitieren.

Der Laden wird immer mehr vom reinen Verkaufsraum zu einem Ort des Erlebnisses. Durch aufwändigen Ladenbau, ausführliche Beratung und die Möglichkeit, das gewünschte Produkt schon vor Ort ausgiebig zu testen, soll der Einkauf selber schon zu einem Ereignis werden. Beispiele hierfür sind das amerikanische Modeunternehmen Hollister, das seine zumeist jugendlichen Kunden in die Atmosphäre eines kalifornischen Surfshops versetzt, oder der Computerhersteller Apple, der in seinen Stores für jedermann kostenfreie Workshops rund um seine Produktlinien anbietet und damit seine Geräte auch technisch nicht versierten Menschen zugänglich macht.

Über eine halbe Million Besucher – täglich

In den Einzugsgebieten unserer Center leben insgesamt über 16 Mio. Menschen, fast 13 Mio. davon in Deutschland. Damit erreichen wir theoretisch ca. jeden 6. Bundesbürger. Das Einzugsgebiet wird nach einheitlichen Regeln für jedes unserer Objekte ermittelt und jährlich aktualisiert. Unsere Center werden an Werktagen durchschnittlich von insgesamt etwa 600.000 Menschen besucht.

Unsere Top-10-Mieter

Bild vergrößern

Die Metro Group ist mit einem Anteil von 6,0 % weiterhin unser größterMieter. Als eines der weltweit erfolgreichsten Einzelhandelsunternehmen ist sie mit ihren Vertriebsschienen Media Markt und Saturn Elektrofachmärkte, Real-SB-Warenhaus sowie Galeria Kaufhof Warenhaus in mehreren unserer Shoppingcenter vertreten. An zweiter Stelle folgt mit 4,4 % die Douglas Group, einer der führenden europäischen Einzelhändler, der mit Douglas-Parfümerien, Thalia-Buchhandlungen, Christ-Juweliergeschäften, Hussel- Confiserien und einem AppelrathCüpper- Modehaus unser Mieter ist.

Insgesamt sind unsere 10 größten Mieter lediglich für ein Viertel unserer Mieteinkünfte verantwortlich. Damit bestehen keine wesentlichen Abhängigkeiten zu einzelnen Mietern.

Langfristige Mietverträge

Unsere Standardmietverträge haben eine Laufzeit von zehn Jahren. Die gewichtete Restlaufzeit betrug am 31. Dezember 2011 7,4 Jahre. 69 % unserer Mietverträge sind bis mindestens 2017 gesichert.

Externes Centermanagement

Mit dem Management unserer 19 Shoppingcenter ist unser langjähriger Partner ECE Projektmanagement beauftragt. Zudem realisierte die ECE auch in unserem Auftrag die Entwicklung der A10 Triangel sowie die Erweiterungen des Main-Taunus-Zentrums in Sulzbach sowie der Altmarkt-Galerie Dresden.

Die ECE wurde 1965 vom Versandhauspionier Werner Otto gegründet und befindet sich im Besitz der Familie Otto. Sie entwickelt, plant, vermietet und managt Einkaufszentren und realisiert weitere Spezialimmobilien. Mit aktuell 137 Centern im Management und ca. 3.000 Mitarbeitern ist das Unternehmen europäischer Marktführer auf dem Gebiet innerstädtischer Shoppingcenter.

Als Deutsche EuroShop profitieren wir im In- und Ausland von dieser Erfahrung. Und können uns mit unserer schlanken Struktur auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren, das Portfolio-Management.

Partnerschaftliches Zusammenspiel

Die Zusammenstellung einer speziell auf das Objekt und seine Umgebung angepassten Mischung von Einzelhändlern, Dienstleistern und Gastronomiebetrieben ist einer der Hauptaufgaben des Centermanagements. Der Mieter- und Branchenmix wird jeweils auf den Standort zugeschnitten und im Laufe der Zeit, also bei etwaigen Mieterwechseln, verfeinert. Dazu wird der Einzelhandel in der Umgebung fortlaufend analysiert und beobachtet.

Durch gezielte Kundenumfragen im Center werden die Wünsche und Bedürfnisse der Kunden erkannt. Diese finden regelmäßig statt und ermöglichen es uns, herauszufinden, welche Branche bzw. welches Sortiment im jeweiligen Center von den Kunden vermisst wird. Dabei versucht das Centermanagement auch Einzelhändler aus Branchen anzusiedeln, die aufgrund des heutigen Mietniveaus in 1a-Lagen nur noch äußerst selten in Innenstädten zu finden sind, aber zu einem attraktiven Branchenmix gehören, wie z. B. Spielwarenfachgeschäfte oder Zoohandlungen.

Als langfristige Immobilieninvestoren steht bei den Vermietungsaktivitäten eine dauerhafte Mietoptimierung und nicht die kurzfristige Maximierung der Mieteinnahmen im Vordergrund. Hier unterscheiden wir uns ganz wesentlich von Hauseigentümern in der klassischen Fußgängerzone. Den Kunden und Besuchern soll eine attraktive Mischung geboten werden. Dabei steht nicht jede einzelne Ladenfläche für sich, sondern der Mietermix als Ganzes im Vordergrund. Die Berechnung jeder einzelnen Miete beruht vor allem auf der Leistungsfähigkeit der Branche, oder der Mieter angehört, sowie seiner Lage innerhalb des Shoppingcenters. Durch dieses System kann auch Existenzgründern und Nischenkonzepten eine Chance gegeben werden.

Bei diesem System soll jeder profitieren können: Wir als Vermieter können so eine auf langfristige Zusammenarbeit und Vertrauen ausgerichtete Beziehung mit unseren Mietpartnern aufbauen. Unsere Mieter wiederum profitieren von hohen Besucherfrequenzen in den Centern, eine wichtige Voraussetzung, um angemessene Umsätze zu erzielen. Und nicht zuletzt dürfen sich unsere Kunden über eine breite Auswahl sowie ein vielseitiges Sortiment in jedem Shoppingcenter der Deutsche EuroShop freuen. Diese Vielfalt reicht von den diversesten Modekonzepten über Fachmärkte für Elektronik und Feinkosthändlern bis hin zu Dienstleistungen wie Reinigungen und Bank- oder Postfilialen. Gastronomische Vielfalt rundet das Angebot ab: Cafés, (Schnell-)Restaurants und Eisdielen stehen für eine Erfrischung oder Stärkung zwischendurch zur Verfügung.

Gelebte Mietervielfalt

Bild vergrößern

Mit 50 % bildet der Bereich Mode den Schwerpunkt in unserem Branchenmix. Eine besondere Modekompetenz wird unseren Centern auch in Umfragen immer wieder von Kunden bescheinigt. Sie ist mit dafür verantwortlich, dass die Kunden teilweise auch weite Anfahrtswege aus dem Umland in Kauf nehmen, um in den Genuss der großen Auswahl sowie der Qualität der Fachberatung zu kommen.

Um jedem unserer Objekte eine individuelle Note zu geben, wird auf eine ausgewogene Mischung aus regionalen Händlern und Einzelbetreibern sowie aus nationalen und internationalen Filialbetreibern geachtet. Auch hier unterscheiden wir uns von der klassischen Haupteinkaufsstraße, die in Deutschland teilweise einen Filialisierungsgrad von über 90 % erreicht.

Das Einmaleins des Einzelhandels

Bild vergrößern

Unsere Mietpartner sind das Standbein unseres Erfolgs. Hierzu zählen neben vielenregionalen Händlern und Einzelbetreibern zum Beispiel Aldi, Apple, Bench, Bijou Brigitte, Breuninger, Burger King, C&A, Christ, dm-drogerie markt, Deutsche Post, Deutsche Telekom, Douglas, Esprit, Fielmann, Foot Locker, Galeria Kaufhof, Gerry Weber, Görtz, H&M, Hollister, Jack&Jones, Karstadt, Lacoste, Marc Cain, Media Markt, Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee, Peek & Cloppenburg, REWE, Saturn, Starbucks, s.Oliver, Subway, Swarovski, Thalia, Timberland, TK Maxx, Tom Tailor, Tommy Hilfiger, Vero Moda, Vodafone, WMF und Zara.

Jeden Tag ein neues Einkaufserlebnis

Im Gegensatz zur klassischen Innenstadt, bei der jeder Einzelhändler für sich selber entscheidet, wie lange er geöffnet hat, können sich die Besucher in unseren Centern immer auf einheitliche Öffnungszeiten verlassen. Besonders Kunden mit weiten Anfahrtswegen wissen diesen Vorteil zu schätzen, da sie sich darauf verlassen können, dass jeder Mieter bis zur letzten Minute sein Geschäft geöffnet hat.

Ein Service-Point mit freundlichen Mitarbeitern steht bei Fragen rund um das Angebot zur Verfügung. Hier können Geschenkgutscheine erworben werden, die in letzter Zeit immer mehr an Beliebtheit gewinnen, und oftmals auch Kinderwagen ausgeliehen werden. Wachpersonal sorgt dafür, dass sich die Besucher jederzeit sicher fühlen können. Kinder- Wickelräume, Kunden-WCs und EC-Bankautomaten runden das Angebot ab. Besonderer Wert wird auf Sauberkeit gelegt, Reinigungsteams sind auch am Tage permanent im Einsatz.

Jedes unserer Objekte verfügt über eine eigene Werbegemeinschaft, in der alle Mietpartner automatisch Mitglied sind. Damit haben sie die Möglichkeit, sich in einem Ausschuss aktiv in die Marketing-Strategie des Centers einzubringen. Dazu gehört auch die Planung und Organisation von Veranstaltungen, die die Mall immer wieder aufs Neue zu einem lebendigen Marktplatz machen. Modeschauen, Casting-Shows, Kunstausstellungen und Jobmessen sorgen bei den Besuchern für Abwechslung und neue Eindrücke. Auch lokale Vereine und wohltätige Organisationen sind eingeladen, sich in unseren Shoppingcentern zu präsentieren. Nicht zuletzt gehören auch die Events rund um die Oster- und Weihnachtszeit sowie die dazugehörigen aufwändigen Dekorationen zu den Projekten einer Werbegemeinschaft.

Darüber hinaus koordiniert die Werbegemeinschaft den einheitlichen Werbeauftritt des Centers sowie die Redaktion der Center-Zeitung. Diese erscheint mehrfach im Jahr und wird als individuelle Beilage regionaler Tageszeitungenim Einzugsgebiet verteilt. Sie informiert die Leser regelmäßig über alle Neuigkeitenim Center wie neue Mieter und Sonderaktionen sowie die anstehenden Veranstaltungen. Alle unsere Center bieten außerdem viele Informationen über einen eigenen Webauftritt und die meisten sind mit eigenen Kanälen in sozialen Medien aktiv. Radio - Spots, Werbung auf und im öffentlichen Personennahverkehr und City-Light- Werbeplakate gehören zu den klassischeren Werbemaßnahmen und sorgen mit einer gezielten Streuung für ein breites Publikum.

Anlagerichtlinien

Zu den wichtigsten Anlagerichtlinien der Deutsche EuroShop gehören:

• Die DES investiert ausschließlich in Shoppingcenter.
• Die Mindestobjektgröße beträgt 15.000 m², von denen nicht mehr als 15 % auf Büroflächen oder sonstige nicht einzelhandelsbezogene Nutzungen entfallen dürfen.
• Die Standorte müssen ein Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern aufweisen.
• Ankäufe von Shoppingcenterprojekten erfolgen grundsätzlich erst, wenn eine vollziehbare Baugenehmigung vorliegt und 40 % der Mietflächen durch verbindliche Mietvertragsangebote langfristig abgesichert sind.
• Projektentwicklungen ohne Baurecht und Vorvermietung können im Rahmen von Joint Ventures übernommen werden. Die Projektentwicklungskosten dürfen im Einzelfall 5 % und die Summe aller Projektentwicklungen 10 % des Eigenkapitals der Deutsche EuroShop nicht übersteigen.
• Der Investitionsschwerpunkt liegt in Deutschland. Langfristig sollen Investitionen im europäischen Ausland einen Anteil von 25 % am Gesamtinvestitionsvolumen nicht überschreiten.