Überblick
|
Inland |
Ausland |
Gesamt |
Mietfläche in m2 |
751,200 |
153,700 |
904,900 |
Anzahl Geschäfte |
1,770 |
543 |
2,313 |
Vermietungsstand* |
99 % |
98 % |
99 % |
Einwohner im Einzugsgebiet in Mio. |
12,9 |
3,5 |
16,4 |
Anzahl Center |
15 |
4 |
19 |
Lage, Lage, Lage
Wir möchten unseren Mietern die Lage bieten,
die sie zum Erreichen ihrer Zielgruppe
benötigen. Dabei gibt es keine Kompromisse
bei der Qualität: Jedes der 19 Shoppingcenter
stellt für sich eine 1a-Lage dar. Die
Mehrzahl unserer Objekte befindet sich in
der Innenstadt, meistens direkt an die lokale
Fußgängerzone angeschlossen, also den historisch
gewachsenen Orten für den Einzelhandel.
Zudem besitzen wir auch Shoppingcenter
an etablierten Standorten außerhalb
der Stadtgrenzen, die eine überregionale
Bedeutung sowie im Vergleich zu den innerstädtischen
Standorten ein größeres Einzugsgebiet
haben.
Entscheidend für den Erfolg eines einzelnen
Objektes ist ohne Zweifel die Verkehrsanbindung:
In den Innenstädten suchen wir dabei
die Nähe zu Knotenpunkten des öffentlichen
Nahverkehrs wie zentrale Haltestellen oder
Bahnhöfe. So sind zum Beispiel die zentralen
Busbahnhöfe in Passau und Hameln direkt
an unsere Shoppingcenter angegliedert. In
Wuppertal beispielsweise liegen der zentrale
Bahnhof der Schwebebahn sowie der Hauptbahnhof
in unmittelbarer Nähe zu unserem
Center. Unsere Center außerhalb der
Innenstädte werden bevorzugt von Autofahrern
angesteuert und liegen jeweils optimal
erreichbar an Autobahnen.
Jedes unserer Objekte ist mit einer ausreichenden
Anzahl an Parkplätzen ausgestattet,
um den Kunden einen optimalen Komfort
zu gewährleisten. In den Innenstädten werden
die Parkplätze zu günstigen Konditionen
angeboten. An den Standorten außerhalb der
Stadtgrenzen steht den Besuchern eine große
Anzahl von kostenfreien Parkplätzen zur Verfügung.
Behinderten- und Frauenparkplätze
gehören selbstverständlich auch zum Angebot.
Qualität ohne Kompromisse
Jedes unserer 19 Center ist ein Einzelwerk.
Dabei ist die Mieterstruktur immer das
Ergebnis eines intensiven Prozesses, der das
Ziel hat, das Angebot der jeweiligen Innenstadt
gezielt zu ergänzen. Gemeinsam mit
den Händlern in der Nachbarschaft möchten
wir die Innenstädte attraktiver machen,
so dass die gesamte Stadt profitieren kann.
Dazu gehört auch, dass sich die Centermanager
aktiv am Stadtmarketing beteiligen oder
dieses überhaupt initiieren. Hierbei geht es
immer um eine partnerschaftliche und faire
Zusammenarbeit.
Die Architektur ist bei jedem Objekt speziell
auf die Anforderungen des Standorts
konzipiert. Dabei muss selbstverständlich
die Funktionalität eines solch komplexen
Gebäudes gewährleistet sein. Aber auch die
städtebaulich bestmögliche Integration und
die Architektur des Centers sind uns wichtig.
Nach Möglichkeit können auch historische
Gebäude in das Center integriert und damit
erhalten werden. Dies war zum Beispiel beim
denkmalgeschützten Intecta-Haus der Fall,
das nun Bestandteil der Altmarkt-Galerie
Dresden ist und ein besonders eindrucksvolles
Beispiel für eine Verbindung von Altem und
Neuem darstellt.
Die hohen Anforderungen, die wir an
unsere Objekte stellen, beziehen sich aber
auch auf das Innere: Hierbei gilt es, Besuchern,
Kunden und den Angestellten
unserer Mietpartner ein angenehmes Einkaufs-
und Raumerlebnis zu bieten. Intelligente
Beleuchtungssysteme schaffen je nach
Tageszeit eine passende Stimmung in der
Mall, modernste Klimatechnik sorgt das
ganze Jahr über für eine angenehme Temperierung.
Ruhezonen und Brunnenanlagen
geben die Möglichkeit für einen Augenblick
der Entspannung. Jeder soll sich wohlfühlen
und immer gerne wiederkommen. Und das
unabhängig vom Alter: Breite Ladenstraßen,
Rolltreppen und Aufzüge machen es auch
ohne große Mühe möglich, jeden Bereich des
Centers mit Rollstühlen oder Kinderwagen
zu erreichen. Spielecken für unsere kleinsten
Besucher laden zu einer Auszeit ein, für ein
geringes Entgelt stehen entspannende Massagesitze
zur Verfügung.
Aussen schön, innen grün
Als langfristiger Investor ist für uns Nachhaltigkeit
eine Selbstverständlichkeit. Durch
eine kontinuierliche Modernisierung unserer
Center sind Wettbewerbsfähigkeit und Werterhaltung
garantiert. Seit 2011 werden alle
unser Shoppingcenter in Deutschland mit
Ökostrom versorgt. Auch bei unseren Objekten
im Ausland ist eine Umstellung auf Energie
aus regenerativen Quellen geplant. Zudem
soll der Energieverbrauch in unseren Centern
weiter gesenkt und damit auch der CO2-Ausstoß
reduziert werden. Dabei investieren wir
schon beim Bau in hochmoderne Technologien
wie Wärmetauscher und umweltgerechte
Leuchtmittel der neuesten Generation. Das
Centermanagement steht mit unseren Mietern
in einem engen Informationsaustausch
zum Thema Umweltschutz mit dem Ziel, dass
auch diese den Energieverbrauch in den einzelnen
Geschäften stetig senken.
Schon heute für morgen vorbereitet
Der Einzelhandel befindet sich seit jeher in
einem ständigen Veränderungsprozess. Dazu
gehört, dass viele Anbieter ihre Flächen im
Laufe der Zeit den neuen Bedürfnissen
anpassen und diese vergrößern oder auch
verkleinern möchten. Dieser Nachfrage nach
immer unterschiedlicheren Flächen können
wir mit maßgeschneiderten Lösungen begegnen:
Jeder Mietpartner erhält den Grundriss,
den er zur Umsetzung seines individuellen
Einzelhandelskonzeptes benötigt. Ohne
großen Aufwand ist eine Verschiebung der
Innenwände möglich. Somit bietet die Reduzierung
einer größeren Verkaufsfläche auch
die Möglichkeit, ein neues Ladenkonzept in
das Center integrieren zu können.
Diese Flexibilität unterscheidet unsere Centervon
den klassischen Geschäftshäusern in
der Innenstadt und ist ein klarer strategischer
Vorteil. Für viele
Einzelhändler ist es gar
die Voraussetzung für
den Markteintritt in
eine Stadt, wenn sie beispielsweise
in einer mittelalterlich
geprägten Fußgängerzone
aufgrund ihrer
besonderen Immobilienstruktur mit starren
Grundrissen in den Toplagen bislang keine
adäquaten Flächen finden konnten. Von der
Ausweitung des Angebots kann der gesamte
innerstädtische Einzelhandel profitieren.
Der Laden wird immer mehr vom reinen
Verkaufsraum zu einem Ort des Erlebnisses.
Durch aufwändigen Ladenbau, ausführliche
Beratung und die Möglichkeit, das
gewünschte Produkt schon vor Ort ausgiebig
zu testen, soll der Einkauf selber schon
zu einem Ereignis werden. Beispiele hierfür
sind das amerikanische Modeunternehmen
Hollister, das seine zumeist jugendlichen
Kunden in die Atmosphäre eines kalifornischen
Surfshops versetzt, oder der Computerhersteller
Apple, der in seinen Stores für
jedermann kostenfreie Workshops rund um
seine Produktlinien anbietet und damit seine
Geräte auch technisch nicht versierten Menschen
zugänglich macht.
Über eine halbe Million Besucher – täglich
In den Einzugsgebieten unserer Center
leben insgesamt über 16 Mio. Menschen,
fast 13 Mio. davon in Deutschland.
Damit erreichen wir theoretisch ca.
jeden 6. Bundesbürger. Das Einzugsgebiet
wird nach einheitlichen
Regeln für jedes unserer Objekte
ermittelt und jährlich aktualisiert.
Unsere Center werden an Werktagen
durchschnittlich von insgesamt
etwa 600.000 Menschen
besucht.
Unsere Top-10-Mieter
Die Metro Group ist mit einem
Anteil von 6,0 % weiterhin unser
größterMieter.
Als eines der weltweit
erfolgreichsten Einzelhandelsunternehmen
ist sie mit ihren Vertriebsschienen
Media Markt und Saturn
Elektrofachmärkte, Real-SB-Warenhaus
sowie Galeria Kaufhof Warenhaus
in mehreren unserer Shoppingcenter
vertreten. An zweiter Stelle
folgt mit 4,4 % die Douglas Group,
einer der führenden europäischen
Einzelhändler,
der mit Douglas-Parfümerien,
Thalia-Buchhandlungen,
Christ-Juweliergeschäften, Hussel-
Confiserien und einem AppelrathCüpper-
Modehaus unser Mieter ist.
Insgesamt sind unsere 10 größten Mieter
lediglich für ein Viertel unserer Mieteinkünfte
verantwortlich. Damit bestehen keine
wesentlichen Abhängigkeiten zu einzelnen
Mietern.
Langfristige Mietverträge
Unsere Standardmietverträge haben eine
Laufzeit von zehn Jahren. Die gewichtete
Restlaufzeit betrug am 31. Dezember 2011
7,4 Jahre. 69 % unserer Mietverträge sind bis
mindestens 2017 gesichert.
Externes Centermanagement
Mit dem Management unserer 19 Shoppingcenter
ist unser langjähriger Partner
ECE Projektmanagement beauftragt. Zudem
realisierte die ECE auch in unserem Auftrag
die Entwicklung der A10 Triangel sowie die
Erweiterungen des Main-Taunus-Zentrums in
Sulzbach sowie der Altmarkt-Galerie Dresden.
Die ECE wurde 1965 vom Versandhauspionier
Werner Otto gegründet und befindet sich
im Besitz der Familie Otto. Sie entwickelt,
plant, vermietet und managt Einkaufszentren
und realisiert weitere Spezialimmobilien. Mit
aktuell 137 Centern im Management und
ca. 3.000 Mitarbeitern ist das Unternehmen
europäischer Marktführer auf dem Gebiet
innerstädtischer Shoppingcenter.
Als Deutsche EuroShop profitieren wir im
In- und Ausland von dieser Erfahrung. Und
können uns mit unserer schlanken Struktur
auf unsere Kernaufgabe und -kompetenz konzentrieren,
das Portfolio-Management.
Partnerschaftliches Zusammenspiel
Die Zusammenstellung einer speziell auf das
Objekt und seine Umgebung angepassten
Mischung von Einzelhändlern, Dienstleistern
und Gastronomiebetrieben ist einer der
Hauptaufgaben des Centermanagements. Der
Mieter- und Branchenmix wird jeweils auf den
Standort zugeschnitten und im Laufe der Zeit,
also bei etwaigen Mieterwechseln, verfeinert.
Dazu wird der Einzelhandel in der Umgebung
fortlaufend analysiert und beobachtet.
Durch gezielte Kundenumfragen im Center
werden die Wünsche und Bedürfnisse der
Kunden erkannt. Diese finden regelmäßig
statt und ermöglichen es uns, herauszufinden,
welche Branche bzw. welches Sortiment
im jeweiligen Center von den Kunden vermisst
wird. Dabei versucht das Centermanagement
auch Einzelhändler aus Branchen
anzusiedeln, die aufgrund des heutigen
Mietniveaus in 1a-Lagen nur noch äußerst
selten in Innenstädten zu finden sind, aber
zu einem attraktiven Branchenmix gehören,
wie z. B. Spielwarenfachgeschäfte oder Zoohandlungen.
Als langfristige Immobilieninvestoren steht
bei den Vermietungsaktivitäten eine dauerhafte
Mietoptimierung und nicht die kurzfristige
Maximierung der Mieteinnahmen
im Vordergrund. Hier unterscheiden wir uns
ganz wesentlich von Hauseigentümern in der
klassischen Fußgängerzone. Den Kunden und
Besuchern soll eine attraktive Mischung geboten
werden. Dabei steht nicht jede einzelne
Ladenfläche für sich, sondern der Mietermix
als Ganzes im Vordergrund. Die Berechnung
jeder einzelnen Miete beruht vor allem auf der
Leistungsfähigkeit der Branche, oder der Mieter
angehört, sowie seiner Lage innerhalb des
Shoppingcenters. Durch dieses System kann
auch Existenzgründern und Nischenkonzepten
eine Chance gegeben werden.
Bei diesem System soll jeder profitieren können:
Wir als Vermieter können so eine auf
langfristige Zusammenarbeit und Vertrauen
ausgerichtete Beziehung mit unseren Mietpartnern
aufbauen. Unsere Mieter wiederum
profitieren von hohen Besucherfrequenzen in
den Centern, eine wichtige Voraussetzung,
um angemessene Umsätze zu erzielen. Und
nicht zuletzt dürfen sich unsere Kunden
über eine breite Auswahl sowie ein vielseitiges
Sortiment in jedem Shoppingcenter der
Deutsche EuroShop freuen. Diese Vielfalt
reicht von den diversesten Modekonzepten
über Fachmärkte für Elektronik und Feinkosthändlern
bis hin zu Dienstleistungen wie
Reinigungen und Bank- oder Postfilialen.
Gastronomische Vielfalt rundet das Angebot
ab: Cafés, (Schnell-)Restaurants und Eisdielen
stehen für eine Erfrischung oder Stärkung
zwischendurch zur Verfügung.
Gelebte Mietervielfalt
Mit 50 % bildet der Bereich Mode den
Schwerpunkt in unserem Branchenmix. Eine
besondere Modekompetenz wird unseren
Centern auch in Umfragen immer wieder
von Kunden bescheinigt. Sie ist mit dafür
verantwortlich, dass die Kunden teilweise
auch weite Anfahrtswege aus dem Umland in
Kauf nehmen, um in den Genuss der großen
Auswahl sowie der Qualität der Fachberatung
zu kommen.
Um jedem unserer Objekte eine individuelle
Note zu geben, wird auf eine ausgewogene
Mischung aus regionalen Händlern und Einzelbetreibern
sowie aus nationalen und internationalen
Filialbetreibern geachtet. Auch
hier unterscheiden wir uns von der klassischen
Haupteinkaufsstraße, die in Deutschland
teilweise einen Filialisierungsgrad von
über 90 % erreicht.
Das Einmaleins des Einzelhandels
Unsere Mietpartner sind das Standbein
unseres Erfolgs. Hierzu zählen neben vielenregionalen
Händlern und Einzelbetreibern
zum Beispiel Aldi, Apple, Bench, Bijou
Brigitte, Breuninger, Burger King, C&A,
Christ, dm-drogerie markt, Deutsche Post,
Deutsche Telekom, Douglas, Esprit, Fielmann,
Foot Locker, Galeria Kaufhof, Gerry
Weber, Görtz, H&M, Hollister, Jack&Jones,
Karstadt, Lacoste, Marc Cain, Media Markt,
Marc O’Polo, New Yorker, Nordsee, Peek &
Cloppenburg, REWE, Saturn, Starbucks,
s.Oliver, Subway, Swarovski, Thalia, Timberland,
TK Maxx, Tom Tailor, Tommy Hilfiger,
Vero Moda, Vodafone, WMF und Zara.
Jeden Tag ein neues Einkaufserlebnis
Im Gegensatz zur klassischen Innenstadt,
bei der jeder Einzelhändler für
sich selber entscheidet, wie lange
er geöffnet hat, können sich die
Besucher in unseren Centern
immer auf einheitliche Öffnungszeiten
verlassen. Besonders
Kunden mit weiten
Anfahrtswegen wissen diesen
Vorteil zu schätzen, da
sie sich darauf verlassen können,
dass jeder Mieter bis zur letzten
Minute sein Geschäft geöffnet hat.
Ein Service-Point mit freundlichen
Mitarbeitern steht bei Fragen rund
um das Angebot zur Verfügung.
Hier können Geschenkgutscheine
erworben werden,
die in letzter Zeit
immer mehr
an Beliebtheit
gewinnen, und oftmals auch
Kinderwagen ausgeliehen werden.
Wachpersonal sorgt dafür,
dass sich die Besucher jederzeit
sicher fühlen können. Kinder-
Wickelräume, Kunden-WCs
und EC-Bankautomaten runden
das Angebot ab. Besonderer
Wert wird auf Sauberkeit
gelegt, Reinigungsteams sind
auch am Tage permanent im
Einsatz.
Jedes unserer Objekte verfügt
über eine eigene Werbegemeinschaft,
in der alle
Mietpartner automatisch
Mitglied sind. Damit haben
sie die Möglichkeit, sich
in einem Ausschuss aktiv
in die Marketing-Strategie
des Centers einzubringen.
Dazu gehört auch die
Planung und Organisation
von Veranstaltungen,
die die Mall immer wieder
aufs Neue zu einem
lebendigen Marktplatz
machen.
Modeschauen, Casting-Shows, Kunstausstellungen und
Jobmessen sorgen bei den Besuchern für
Abwechslung und neue Eindrücke. Auch
lokale Vereine und wohltätige Organisationen
sind eingeladen, sich in unseren
Shoppingcentern zu präsentieren. Nicht
zuletzt gehören auch die Events rund um
die Oster- und Weihnachtszeit sowie die
dazugehörigen aufwändigen Dekorationen
zu den Projekten einer Werbegemeinschaft.
Darüber hinaus koordiniert die Werbegemeinschaft
den einheitlichen
Werbeauftritt des Centers sowie
die Redaktion der Center-Zeitung.
Diese erscheint mehrfach im
Jahr und wird als individuelle
Beilage regionaler
Tageszeitungenim
Einzugsgebiet
verteilt. Sie
informiert die Leser
regelmäßig über
alle Neuigkeitenim
Center wie neue
Mieter und Sonderaktionen
sowie die anstehenden
Veranstaltungen.
Alle unsere Center
bieten außerdem viele
Informationen über
einen eigenen Webauftritt
und die meisten
sind mit eigenen
Kanälen in sozialen
Medien aktiv.
Radio - Spots,
Werbung auf
und im öffentlichen
Personennahverkehr und
City-Light-
Werbeplakate
gehören zu
den klassischeren
Werbemaßnahmen
und sorgen mit
einer gezielten
Streuung für
ein breites
Publikum.
Anlagerichtlinien
Zu den wichtigsten Anlagerichtlinien der Deutsche EuroShop gehören:
- Die DES investiert ausschließlich in Shoppingcenter.
- Die Mindestobjektgröße beträgt 15.000 m2, von denen nicht mehr als 15 % auf Büroflächen oder sonstige nicht einzelhandelsbezogene Nutzungen entfallen dürfen.
- Die Standorte müssen ein Einzugsgebiet von mindestens 300.000 Einwohnern aufweisen.
- Ankäufe von Shoppingcenterprojekten erfolgen grundsätzlich erst, wenn eine vollziehbare Baugenehmigung vorliegt und 40 % der Mietflächen durch verbindliche Mietvertragsangebote langfristig abgesichert sind.
- Projektentwicklungen ohne Baurecht und Vorvermietung können im Rahmen von Joint Ventures übernommen werden. Die Projektentwicklungskosten dürfen im Einzelfall 5 % und die Summe aller Projektentwicklungen 10 % des Eigenkapitals der Deutsche EuroShop nicht übersteigen.
- Der Investitionsschwerpunkt liegt in Deutschland. Langfristig sollen Investitionen im europäischen Ausland einen Anteil von 25 % am Gesamtinvestitionsvolumen nicht überschreiten.
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