Branchenwirtschaftliche Rahmenbedingungen

Einzelhandel

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes hat der Einzelhandel in Deutschland 2011 den Umsatz um nominal 2,6 % gesteigert (ohne Handel mit Kraftfahrzeugen). Real, d. h. bereinigt um Preisunterschiede, ist der Umsatz um 0,9 % gewachsen. Während der Lebensmittelhandel preisbereinigt um 0,2 % zulegen konnte, hat der Non-Food-Handel den Umsatz real um 1,6 % gesteigert. Nahezu alle Fachzweige und Vertriebsformen sind gewachsen, eine Ausnahme waren „Textilien, Bekleidung, Schuhe, Lederwaren“ (Umsatz real -0,3 %). Kräftige preisbereinigte Zuwächse wurden dagegen mit „Einrichtungsgegenständen, Haushaltsgeräten, Baubedarf“ mit +2,6 % und im „Sonstigen Einzelhandel“ (z. B. Bücher, Schmuck) mit +3,2 % erzielt. Mit Blick auf die Vertriebsformen setzt sich der Trend zulasten des sog. „Sonstigen Einzelhandels mit Waren verschiedener Art“ (z. B. Waren- und Kaufhäuser) mit einem realen Umsatzminus von 0,5 % fort. Im Gegensatz dazu hat der „Internet- und Versandhandel“ den Umsatz 2011 real um 4,6 % gesteigert.

Nach Einschätzung des Handelsverbands Deutschland (HDE) hat die Branche die Erholung des Vorjahres fortgesetzt und befindet sich damit auf einem soliden Wachstumskurs. Die positive Entwicklung am Arbeitsmarkt, höhere Einkommen, niedrige Zinsen sowie die insgesamt stärkere Konsumneigung haben den Einzelhandel 2011 begünstigt. Der Einzelhandel im engeren Sinne (ohne Kfz, Tankstellen, Apotheken) hat mit rd. 400.000 Unternehmen und 2,9 Mio. Beschäftigten im Berichtsjahr den Umsatz um 2,4 % auf 414,4 Mrd. € (Vorjahr: 404,7 Mrd. €) gesteigert und steht nach HDE-Angaben für 16,1 % des BIP bzw. 57,4 % der privaten Konsumausgaben.

Nach Berechnungen von Jones Lang LaSalle ist im Jahr 2011 der Vermietungsumsatz von Einzelhandelsflächen in Deutschland um 88 % auf 686.000 m2 gestiegen und markiert damit einen neuen Rekordstand. Dabei sind zwei Entwicklungen zu beobachten. Zum einen ein überproportionales Wachstum internationaler Konzepte, auf die ein Anteil von 59 % (Vorjahr: 52 %) entfiel. Darüber hinaus setzt sich der Trend hin zu großflächigen Ladenlokalen weiter fort. Die durchschnittliche angemietete Fläche wuchs um 37 % auf 700 m2. Der Anteil der Vermietungsabschlüsse über 1.000 m2 hat sich von 14 % auf 18 % erhöht. Von den vermieteten Großflächen über 1.000 m2 entfällt nunmehr über die Hälfte auf Ladengrößen über 2.000 m2, verglichen mit etwa einem Viertel im Vorjahr. Mit einem Anteil von 49 % blieb die Bedeutung der Nachfrage nach kleineren Ladenflächen unter 250 m2 jedoch unverändert groß.

Der Textilhandel war mit einem Flächenanteil von 42 % die größte Nachfragegruppe. Innerhalb dieser Gruppe dominieren die Kategorien Young Fashion (29,4 %), Textildiscounter (28,8 %) und Bekleidungshäuser (24,8 %). Nach dem Textilhandel folgen auf Rang 2 Telekommunikation/ Elektronik mit 12 % und danach Food/Gastronomie mit 11 %.

Immobilienmarkt

Mit einem Anstieg des Transaktionsvolumens um 18 % auf 22,62 Mrd. € setzte der Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland nach Angaben von CBRE seinen Expansionskurs 2011 fort. Einzeltransaktionen dominierten den Markt, Portfoliotransaktionen standenfür lediglich knapp ein Fünftel des Volumens.

Auf Einzelhandelsimmobilien, erneut die dominierende Nutzungsart, entfiel ein Anteil von knapp 47 %. Die Investitionen in diese Asset-Klasse erhöhten sich 2011 überproportional um 36 % auf 10,55 Mrd. €. CBRE wertet diese Entwicklung zugunsten der Retail-Immobilien als Beleg dafür, dass Immobilieninvestoren ihre Portfolios weiter in Richtung dieser tendenziell konjunkturstabileren Asset-Klasse diversifizieren. Ausländische Investoren – insbesondere aus den USA, Kanada und Großbritannien – erhöhten das Investitionsvolumen in deutsche Einzelhandelsobjekte um mehr als 50 % auf 4,3 Mrd. €. Ihr Anteil am Retail-Investmentvolumen stieg damit von 37 % auf 41 %. Die bedeutendsten Investorengruppen waren 2011 Asset- / Fondsmanager mit einem Anteil von 26 % und offene Immobilien- und Spezialfonds mit 25 % der Investitionen in Einzelhandelsimmobilien. Anders als bei Investments in Büroimmobilien, sind die Investitionen in Retail-Immobilien mit etwa 7,1 Mrd. € bzw. zu gut zwei Dritteln nicht auf die Top-5-Standorte fokussiert.

Innerhalb des Segments der Einzelhandelsimmobilien dominierten weiterhin Shoppingcenter mit einem Anteil von 44,6 %, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien in 1A-Lage (28,5 %) und von Fachmärkten und Fachmarktzentren (24,8 %). Das Transaktionsvolumen bei Shoppingcentern stieg 2011 im Vergleich zum schon starken Vorjahr um 32 % auf 4,7 Mrd. €.

Vor dem Hintergrund der weiterhin sicherheitsorientierten Anlagestrategie der Immobilieninvestoren gingen die Spitzenrenditen 2011 nochmals zurück. Eigenkapitalstarke Fonds – wie internationale Staats- und Pensionsfonds oder verschiedene inländische offene Immobilienfonds – sind häufig bereit, für eine zeitnahe Anlage ihrer Mittelzuflüsse niedrigere Renditen zu akzeptieren. Nach Cushman & Wakefield sanken die Spitzenrenditen für Shoppingcenter-Investments in Deutschland Ende 2011 auf 4,80 % nach 5,15 % im Vorjahr. Der aktuelle Wert stellt damit den unteren Rand der 10-Jahres-Spanne von 4,80 % bis 5,75 % dar.

Entwicklung des Aktienkurses

Die Aktie der Deutsche EuroShop startete 2011 mit einem Kurs von 28,98 €. Bis Mitte April fiel der Kurs auf ca. 26,00 €. Am 1. Juni 2011, knapp zwei Wochen vor der Hauptversammlung, notierte die Deutsche EuroShop-Aktie auf dem höchsten Kurs des Jahres bei 29,06 € (XETRA-Schlusskurs). Im Sommer und Herbst gingen die Kurse an den Börsen weltweit deutlich zurück und zeigten sich sehr volatil. Die meisten Immobilien-Aktien wurden davon nicht verschont. Den tiefsten Kurs des Jahres verzeichnete die Deutsche EuroShop-Aktie am 23. November mit 22,94 €. Von da an erholte sich der Kurs auf 24,80 € am letzten Handelstag des Jahres. Die Aktie schloss 2011 mit einer Performance von -11,1 % (inkl. Dividende) ab (2010: +28,1 %).

Zusammenfassende Bewertung des Geschäftsjahres

Der Vorstand der Deutsche EuroShop ist mit dem abgelaufenen Geschäftsjahr zufrieden. Einen maßgeblichen Beitrag leisteten das Billstedt-Center sowie die Erweiterungen der Altmarkt-Galerie und des A10 Centers, die erstmals zum Ergebnis beitrugen.

Die Umsatzerlöse wurden mit 184 - 188 Mio. € geplant und beliefen sich zum Stichtag auf 190,0 Mio. € (2010: 144,2 Mio. €), was einem Plus von 32 % entsprach. Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) sollte zwischen 157 und 161 Mio. € liegen. Am Ende konnte es um 34 % gesteigert werden und betrug 165,7 Mio. € (2010: 124,0 Mio. €). Beim Ergebnis vor Steuern (EBT) ohne Bewertungsergebnis wurde mit 75 – 78 Mio. € geplant. Es konnte um 35 % gesteigert werden und betrug 86,5 Mio. € (2010: 63,9 Mio. €).

Wie in den Vorjahren konnte damit die Ergebnisprognose übertroffen werden. Die Deutsche EuroShop hat einmal mehr bewiesen, dass sie über ein erstklassiges Shoppingcenter-Portfolio verfügt und gut aufgestellt ist.

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