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Ertragslage

Die Deutsche EuroShop blickt erneut auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr zurück. Umsatz und Ergebnis konnten gegenüber dem Vorjahr deutlich gesteigert werden. Auf der Investitionsseite haben wir mit dem Erwerb einer Beteiligung am Allee-Center Magdeburg das Portfolio ausbauen können. Durch die Übernahme der in Fremdbesitz befindlichen Anteile an der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg konnte die Bereinigung der Beteiligungsverhältnisse bei zwei weiteren Shoppingcentern vorangetrieben werden. Am 1. Januar 2012 wurden bei drei weiteren Objekten unseres Portfolios (Rhein-Neckar-Zentrum, Allee-Center Hamm und Rathaus-Center Dessau) die ausstehenden Anteile übernommen, sodass uns nunmehr neun der 19 Shoppingcenter zu 100 % gehören. Und dabei haben wir die solide Finanzierungsstruktur des Konzerns aufrechterhalten können.

Die Umsatzerlöse sind um 32 % auf 190,0 Mio. € gestiegen und das Konzernergebnis lag bei 93,4 Mio. €, während im Vorjahr ein Konzernergebnis von -7,8 Mio. € ausgewiesen wurde. Der Gewinn je Aktie lag im Berichtsjahr bei 1,81 € gegenüber einem Verlust von 0,17 € je Aktie im Jahr 2010. Dabei erhöhte sich der operative Gewinn je Aktie von 0,98 € um 21 % auf 1,19 €.

Das Bewertungsergebnis hat sich 2011 gegenüber dem Vorjahr (33,1 Mio. €) um 26 % auf 41,8 Mio. € verbessert. Darüber hinaus ergab sich aus der Bewertung der At-equity konsolidierten Unternehmen ein Bewertungsgewinn von 0,1 Mio. €. Bereinigt um diese Effekte konnte das operative Ergebnis vor Steuern von 64,0 Mio. € im Vorjahr um rund 35 % auf 86,5 Mio. € gesteigert werden.

Der ERPA Net Asset Value je Aktie erhöhte sich um 4,9 % von 26,36 € auf 27,64 €.

Im Berichtsjahr sind die Umsätze im deutschen Einzelhandel (ohne Kfz-Handel) nominal um 2,6 % gewachsen. Dagegen sind die Umsätze bei den in unseren deutschen Shoppingcentern ansässigen Mietern um 4,4 % gestiegen. Diese Entwicklung ist insbesondere auf zwei Standorte zurückzuführen. Aufgrund der Ende März 2011 abgeschlossenen Erweiterung konnten die Einzelhandelsumsätze in der Altmarkt-Galerie Dresden um rund 42 % (vergleichbar +6,1 %) gesteigert werden. Im A10 Center Wildau lag das Umsatzwachstum unserer Mieter infolge der Eröffnung der Triangel Anfang April 2011 bei rund 22 % (vergleichbar -0,9 %). In den übrigen Shoppingcentern hingegen gingen die Umsätze leicht um 0,7 % zurück. Ursächlich hierfür waren ganz wesentlich die negativen Umsatzentwicklungen im Bekleidungsbereich und bei den Warenhäusern. In den Auslandsobjekten erhöhten sich die Einzelhandelsumsätze dagegen um 1,4 %.

Umsatzerlöse des Konzerns um 32 % gestiegen

Die Umsatzerlöse im Konzern erhöhten sich im Geschäftsjahr um 32 % von 144,2 Mio. € auf 190,0 Mio. €. Zu diesem Umsatzwachstum haben ganz wesentlich die erstmaligen Vollkonsolidierungen des Main-Taunus-Zentrums, des Phoenix-Centers und des Billstedt-Centers (beide Hamburg) sowie die Erstkonsolidierung des Allee-Centers Magdeburg beigetragen. Darüber hinaus sind die Umsatzerlöse in der Altmarkt-Galerie sowie im A10 Center nach Eröffnung der Erweiterungsflächen deutlich gestiegen.

Bei zehn Objekten erhöhten sich die Umsatzerlöse im Wesentlichen im Rahmen von indexbedingten Mieterhöhungen. Dem standen leichte Umsatzeinbußen bei drei Objekten gegenüber. Insgesamt stiegen die vergleichbaren Umsatzerlöse im Berichtsjahr um 1,2 %.

Umsatzerlöse

in T€	2011	2010	Veränderung	in %
* quotenkonsolidiert
Main-Taunus-Zentrum, Sulzbach	24.671	10.230	14.441	141,2 %
A10 Center, Wildau	18.347	12.899	5.448	42,2 %
Rhein-Neckar-Zentrum, Viernheim	17.400	17.137	263	1,5 %
Altmarkt-Galerie, Dresden*	13.781	7.827	5.954	76,1 %
Phoenix-Center, Hamburg	11.810	5.928	5.882	99,2 %
Billstedt-Center, Hamburg	10.822	0	10.822
Allee-Center, Hamm	9.925	9.763	162	1,7 %
Stadt-Galerie, Passau	9.017	8.823	194	2,2 %
City-Arkaden, Wuppertal	8.865	8.788	77	0,9 %
Forum, Wetzlar	8.727	8.583	144	1,7 %
City-Galerie, Wolfsburg	8.671	8.588	83	1,0 %
City-Point, Kassel	8.110	7.998	112	1,4 %
Rathaus-Center, Dessau	8.015	8.080	-65	-0,8 %
Stadt-Galerie, Hameln	6.679	6.687	-8	-0,1 %
Allee-Center, Magdeburg*	1.993	0	1.993
Summe Inland	166.833	121.330	45.502	37,7 %
Galeria Baltycka, Danzig	13.728	13.411	317	2,4 %
City Arkaden, Klagenfurt*	5.478	5.409	69	1,3 %
Árkád, Pécs*	3.603	3.651	-48	-1,3 %
Sonstige	333	388	-55	-14,1 %
Summe Ausland	23.142	22.859	283	1,2 %
Summe gesamt	189.975	144.189	45.786	31,9 %

Leerstandsquote weiterhin unter 1 %

Die Leerstandsquote der Einzelhandelsflächen lag wie schon in den Vorjahren stabil unter 1 %. Der Wertberichtigungsbedarf aus Mietausfällen war mit 0,4 Mio. € (2010: 0,6 Mio. €) oder 0,2 % (2010: 0,4 %) der Umsatzerlöse erneut auf einem sehr niedrigen Niveau.

Anstieg der Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskosten

Die Grundstücksbetriebskosten lagen mit 8,5 Mio. € (2010: 7,3 Mio. €) um 1,2 Mio. € und die Grundstücksverwaltungskosten mit 9,8 Mio. € (2010: 7,9 Mio. €) um 1,9 Mio. € über den Vorjahreswerten. Die Erhöhungen sind im Wesentlichen Folge des erweiterten Konsolidierungskreises (+1,6 Mio. €), des Erwerbs des Billstedt-Centers und des Allee-Centers Magdeburg (+1,3 Mio. €) sowie der erhöhten Kosten im Zusammenhang mit den erweiterten Centern in Dresden und Wildau (+0,9 Mio. €). Im Gegensatz dazu konnten wir diese Kosten bei den übrigen Centern im Vergleich zum Vorjahr um rund 0,7 Mio. € reduzieren. In Summe belief sich die Kostenquote auf 9,7 % vom Umsatz (2010: 10,5 %).

Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen

Die sonstigen betrieblichen Erträge liegen mit 1,0 Mio. € leicht über dem Vorjahresniveau (0,9 Mio. €). Dagegen erhöhten sich die sonstigen betrieblichen Aufwendungen deutlich um 1,1 Mio. € auf 7,0 Mio. € (2010: 5,9 Mio. €). Dieser Anstieg resultiert im Wesentlichen aus höheren Finanzierungsnebenkosten im Zusammenhang mit der Aufnahme bzw. Prolongation von Darlehen sowie aus höheren realisierten Kursverlusten ausländischer Objekte.

Finanzergebnis erwartungsgemäß schwächer

Das Finanzergebnis verschlechterte sich um 18,9 Mio. € auf -79,1 Mio. € (2010: -60,2 Mio. €). Der Rückgang ist durch zusätzliche Zinsaufwendungen bedingt, die im Zusammenhang mit der erstmaligen Vollkonsolidierung des Main-Taunus-Zentrums und des Phoenix-Centers, der Finanzierung des Erwerbs des Billstedt-Centers und des Allee-Centers Magdeburg sowie den Erweiterungsmaßnahmen in Dresden und Wildau stehen (13,6 Mio. €). Diesen Zinsaufwendungen stehenZinseinsparungen aufgrund von Refinanzierungen und der Tilgung von Bestandsdarlehen in Höhe von 1,9 Mio. € gegenüber, sodass sich die Zinsaufwendungen per saldo um 11,7 Mio. € erhöhten.

Daneben stieg der Ergebnisanteil der Fremdgesellschafter als Folge des erweiterten Konsolidierungskreises um 7,8 Mio. € auf 15,7 Mio. €. Demgegenüber verbesserte sich das Ergebnis aus At-equity-Beteiligungen um 0,9 Mio. €, während die Erträge aus Beteiligungen sowie die Zinserträge in Summe um 0,3 Mio. € unter dem Vorjahr lagen.

Bewertungsergebnis über Vorjahr

Das Bewertungsergebnis stieg gegenüber dem Vorjahr (33,1 Mio. €) um 8,7 Mio. € auf 41,8 Mio. €. Die Bewertung der Bestandsobjekte führte zu einem Bewertungsgewinn in Höhe von 51,6 Mio. €. Dabei wurden die Bestandsobjekte im Durchschnitt um 1,9 % aufgewertet, wobei die Verkehrswerte mit zwei Ausnahmen (Abwertung -2,3 % bzw. -7,4 %) in einer Bandbreite von +0,2 % bis +8,4 % über den Vorjahreswerten lagen.

Aus den Erst- und Folgebewertungen des Billstedt-Centers sowie des Allee-Centers Magdeburg resultierte ein Bewertungsgewinn in Höhe von 11,1 Mio. €. Dem standen Anschaffungsnebenkosten für das Billstedt-Center in Höhe von 8,4 Mio. € gegenüber.

Daneben ergab sich aus dem Erwerb weiterer Anteile an der Stadt-Galerie Hameln und der City-Galerie Wolfsburg ein Bewertungsverlust von 0,5 Mio. €. Der Kaufpreis der erworbenen Anteile an der City-Galerie Wolfsburg lag zum Übertragungszeitpunkt über den bilanzierten Abfindungsansprüchen der ausgeschiedenen Kommanditistin.

Der Anteil der Fremdgesellschafter am Bewertungsergebnis stieg im Berichtsjahr auf 11,9 Mio. € (2010: 3,0 Mio. €).

Steuerposition deutlich verändert

Die Steuerbelastung betrug im Berichtsjahr 35,0 Mio. € und lag damit um 69,8 Mio. € unter dem Vorjahr. Die Steueraufwandskorrektur im Vorjahr belief sich auf 89,6 Mio. €, wovon 87,5 Mio. € auf latente Gewerbesteuern und 2,1 Mio. € auf Gewerbesteuernachzahlungen für 2010 und die Vorjahre entfielen. Der Steueraufwand des Berichtsjahres setzt sich zusammen aus latenten Ertragsteuern in Höhe von 31,6 Mio. € und Ertragsteuerzahlungen auf das laufende Ergebnis in Höhe von 3,4 Mio. € (Inland: 2,8 Mio. €, Ausland: 0,6 Mio. €).

Konzernergebnis signifikant über Vorjahr

Das Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich im Berichtsjahr von 124,0 Mio. € um 34 % auf 165,7 Mio. €. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag mit 128,4 Mio. € um 32 % über dem Vorjahreswert (97,0 Mio. €). Das Konzernergebnis betrug 93,4 Mio. € nach einem Verlust im Vorjahr von 7,8 Mio. €.

Operatives Geschäft und Bewertungsergebnis treiben das Ergebnis je Aktie

Der Gewinn je Aktie (Konzernjahresüberschuss je Aktie) erreichte im Berichtsjahr 1,81 € gegenüber einem Verlust von 0,17 € im Vorjahr. Davon entfielen 1,19 € (2010: 0,98 €) auf das operative Geschäft und 0,62 € (2010: 0,54 €) auf das Bewertungsergebnis. Der Gewinn je Aktie des Geschäftsjahres 2010 wurde darüber hinaus durch einmalige Steueraufwendungen für die Geschäftsjahre bis einschließlich 2009 mit 1,70 € je Aktie belastet.

in € je Aktie	2011	2010
* European Public Real Estate Association
Konzernjahresüberschuss	1,81	-0,17
Bewertung IAS 40	-0,81	-0,73
Latente Steuer	0,19	0,18
Steueraufwand Vorjahre	0,00	1,70
EPRA* Earnings	1,19	0,98
Gewichtete Aktienanzahl in Tsd.	51.631	45.545

Funds From Operations (FFO) um gut ein Drittel gesteigert

Die Funds From Operations (FFO) dienen der Finanzierung unserer laufenden Investitionen in Bestandsobjekte, der planmäßigen Tilgung unserer langfristigen Bankdarlehen sowie der Dividende. Im Berichtsjahr wurde ein FFO von 83,1 Mio. € gegenüber 61,5 Mio. € im Vorjahr (+35 %) erwirtschaftet. Der FFO je Aktie stieg um 19 % von 1,35 € auf 1,61 €.

in T€	2011	2010
Konzernergebnis	93.396	-7.814
Bewertungsergebnis - At-equity-Gesellschaften	-94	122
IAS 40 / IFRS 3	-41.811	-33.129
Latente Steuern	31.606	102.358
FFO	83.097	61.538
FFO je Aktie	1,61 €	1,35 €
Gewichtete Aktienanzahl in Tsd.	51.631	45.545

Dividendenvorschlag: 1,10 € je Aktie

Das erfolgreiche Geschäftsjahr bildet die Basis für eine Fortsetzung der auf Kontinuität ausgerichteten Dividendenpolitik. Daher werden der Vorstand und der Aufsichtsrat den Aktionären auf der Hauptversammlung, die am 21. Juni 2012 in Hamburg stattfindet, für das Geschäftsjahr 2011 eine gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von 1,10 € je Aktie vorschlagen.

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