Finanzlage

Grundsätze und Ziele des Finanzmanagements

Die Deutsche EuroShop nutzt für die Finanzierung ihrer Investitionen grundsätzlich die Börse zur Beschaffung von Eigenkapital sowie die Kreditmärkte zur Beschaffung von Fremdkapital. Dabei fungieren innerhalb des Konzerns sowohl die einzelnen Objektgesellschaften als auch die Deutsche EuroShop AG als Darlehensnehmer der Banken. Durch die gute Bonität der Deutsche EuroShop können erfahrungsgemäß Vorteile bei den Darlehenskonditionen erreicht werden. Darüber hinaus kann der Konzern seine Finanzierung unabhängig und flexibel gestalten.

Darlehen werden für alle Konzerngesellschaften in Euro aufgenommen. Die Verwendung von Eigen- und Fremdkapital für Investitionen soll prinzipiell gleich gewichtet werden. Die Eigenkapitalquote im Konzern (inklusive Fremdanteilen) soll dabei 45 % nicht unterschreiten.

Die Finanzierung unserer Immobilienprojekte erfolgt grundsätzlich langfristig. Dabei setzen wir auch derivative Finanzinstrumente ein, um uns gegen steigende Kapitalmarktzinsen abzusichern. Über eine verfügbare Kreditlinie wird die Deutsche EuroShop in die Lage versetzt, kurzfristig auf Investitionsmöglichkeiten zu reagieren. Nicht benötigte Liquidität wird bis zur Verwendung für Investitionen, zur Finanzierung laufender Kosten oder zur Auszahlung von Dividenden kurzfristig als Termingeld angelegt.

Finanzierungsanalyse: Zinskonditionen verbessert

Zum 31. Dezember 2011 wies der Deutsche EuroShop-Konzern folgende Finanzkennzahlen aus:

in Mio. € 2011 2010 Veränderung
Bilanzsumme 3.225,1 2.963,6 +261,5
Eigenkapital (inkl. Fremdgesellschafter) 1.473,1 1.441,5 +31,6
Eigenkapitalquote in % 45,7 48,6 -2,9
Bankverbindlichkeiten 1.472,1 1.288,2 + 183,9
Loan to value in % 47 47 0

Das wirtschaftliche Eigenkapital des Konzerns in Höhe von 1.473,1 Mio. €, das sich aus dem Eigenkapital der Konzernaktionäre( 1.193,0 Mio. €) und dem Eigenkapital der Fremdgesellschafter (280,1 Mio. €) zusammensetzt, stieg gegenüber dem Vorjahr um 31,6 Mio. €. Die Eigenkapitalquote ging um 2,9 Prozentpunkte auf 45,7 % zurück, liegt aber weiterhin über der von uns gesetzten Zielgröße von mindestens 45 %.

Bankverbindlichkeiten

in T€ 2011 2010
Langfristig 1.335.986 1.227.096
Kurzfristig 136.163 61.060
Gesamt 1.472.149 1.288.156

Die kurz- und langfristigen Bankverbindlichkeiten erhöhten sich im Berichtsjahr von 1.288,2 Mio. € um 183,9 Mio. € auf 1.472,1 Mio. €. Hiervon dienten 80,1 Mio. € der langfristigen Finanzierung des im Vorjahr erworbenen Billstedt-Centers und 67,3 Mio. € der Finanzierung der Erweiterungsmaßnahmen im Main-Taunus-Zentrum, im A10 Center sowie in der Altmarkt-Galerie Dresden. Die Inanspruchnahme der Kreditlinie erhöhte sich um 53,6 Mio. € und diente der teilweisen Zwischenfinanzierung des Erwerbs der Beteiligung am Allee-Center Magdeburg. Demgegenüber wurden saldiert Kredite in Höhe von 15,3 Mio. € planmäßig zurückgeführt.

Daneben wurden im Berichtsjahr sieben Bestandsdarlehen mit einem Restvolumen von insgesamt 304,7 Mio. € vorzeitig prolongiert bzw. abgelöst und durch neue Darlehen ersetzt. Während die durchschnittliche Restlaufzeit dieser Darlehen bei 2,4 Jahren und der Durchschnittszinssatz bei 5,42 % lagen, haben die neuen Darlehen eine durchschnittliche Restlaufzeit von 8,6 Jahren bei einem Durchschnittszinssatz von 4,07 %. Damit haben wir die Fälligkeits- und Zinsstruktur dieser Bankverbindlichkeiten deutlich verbessert.

Die zum Jahresende bestehenden Bankverbindlichkeiten dienen ausschließlich der Finanzierung der langfristigen Vermögenswerte. Damit waren im Berichtsjahr unverändert 47 % des langfristigen Vermögens fremdfinanziert.

Dem Konzern steht eine Kreditlinie in Höhe von 150 Mio. € bis 2014 zur Verfügung. Zum Bilanzstichtag waren hiervon 78,7 Mio. € in Anspruch genommen.

Insgesamt waren die Fremdfinanzierungskonditionen zum 31. Dezember 2011 noch für durchschnittlich 6,6 Jahre (2010: 6,5 Jahre) zu 4,59 % p. a. (2010: 5,03 % p. a.) gesichert. Die Deutsche EuroShop unterhält Kreditverbindungen zu 24 Banken. Dabei handelt es sich neben einer österreichischen Bank ausschließlich um deutsche Kreditinstitute.

Von 31 Darlehen im Konzern sind bei elf Darlehen Kreditauflagen mit den finanzierenden Banken vereinbart. Dabei handelt es sich um insgesamt 15 einzelne Auflagen zur Kapitaldienstfähigkeit (DSCR), zur Zinszahlungsfähigkeit (ICR), zur Höhe von Mieteinnahmen und zum Verhältnis von Darlehen zu Marktwert (LTV). Alle Auflagen wurden eingehalten. Auf Basis der Planzahlen ist auch im Berichtsjahr von einer Einhaltung der Auflagen auszugehen.

Darlehensstruktur per 31. Dezember 2011
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Anfang April 2012 wird ein Darlehen zur Finanzierung der Altmarkt-Galerie Dresden in Höhe von 36,9 Mio. € vorfristig zurückgezahlt und durch ein neues Darlehen ersetzt. Im Geschäftsjahr 2012 erfolgen planmäßige Tilgungen aus dem laufenden Cashflow in Höhe von 22,1 Mio. €. In den Jahren 2013 bis 2016 liegt die durchschnittliche Tilgungsleistung bei 17,4 Mio. € p. a. 2012 laufen keine Darlehen aus. Im Jahr 2013 stehen Darlehen in Höhe von 176,6 Mio. €, im Jahr 2014 in Höhe von 93,6 Mio. €, im Jahr 2015 in Höhe von 78,6 Mio. € und im Jahr 2016 in Höhe von 171,5 Mio. € zur Prolongation an.

In der Bilanz werden zum Stichtag kurz- und langfristige Bankverbindlichkeiten in Höhe von 1.472,1 Mio. € ausgewiesen. Bei der Differenz der Gesamtsumme zu den hier angegebenen Beträgen in Höhe von 5,1 Mio. € handelt es sich um abgegrenzte Zins- und Tilgungsleistungen, die Anfang 2012 beglichen wurden.

Investitionsanalyse: Investitionen weiter auf hohem Niveau

Im Geschäftsjahr 2011 lagen die Investitionen mit 352 Mio. € auf dem hohen Niveau des Vorjahres (361 Mio. €). Das Billstedt-Center wurde am 1. Januar 2011 und das Allee-Center Magdeburg am 1. Oktober 2011 übernommen, was insgesamt zu Investitionen auf Fair-Value-Basis von 274,8 Mio. € führte. Daneben erforderten die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen in der Altmarkt-Galerie Dresden, im A10 Center und im Main-Taunus-Zentrum Investitionsmittel in Höhe von 77,1 Mio. €. Die laufenden Investitionen in die Bestandsobjekte beliefen sich auf insgesamt 6,8 Mio. €.

Liquiditätsanalyse: deutlich höheren Cashflow erwirtschaftet

Der operative Cashflow des Konzerns in Höhe von 98,7 Mio. € (2010: 70,0 Mio. €) stellt den Betrag dar, den das Unternehmen nach Abzug aller Kosten aus der Vermietung der Shoppingcenterflächen für die Anteilseigner erwirtschaftet hat. Er dient vornehmlich dazu, die Dividende der Deutsche EuroShop AG sowie die Auszahlungen an Fremdgesellschafter zu finanzieren.

Der Cashflow aus der betrieblichen Tätigkeit betrug 249,4 Mio. € (2010: -94,2 Mio. €) und beinhaltet neben dem operativen Cashflow auch die Veränderungen der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sowie der sonstigen Verbindlichkeiten und der Rückstellungen. In den Sonstigen Vermögensgegenständen wird der Abgang des Kaufpreises (156,7 Mio. €) für das Billstedt-Center Hamburg ausgewiesen, der bereits Ende 2010 geleistet wurde. Hierbei handelt es sich jedoch nur um eine Umgliederung in den Cashflow aus der Investitionstätigkeit, da das Center im Berichtsjahr erstmals mit dem Fair Value bilanziert wurde und in den Investment Properties enthalten ist (Als-ob-Darstellung). Demgegenüber stehen Vorabzahlungen der Kaufpreise für die Aufstockung der Anteile am Allee-Center Hamm und dem Rhein-Neckar-Zentrum zum 1. Januar 2012 in Höhe von 9,1 Mio. €.

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit ist von 363,9 Mio. € auf 101,9 Mio. € zurückgegangen. Der Mittelzufluss aus langfristigen Finanzverbindlichkeiten in Höhe von 184,0 Mio. € resultiert vor allem aus der Neuaufnahme eines Darlehens im Zusammenhang mit dem Erwerb des Billstedt-Centers und der Finanzierung der Erweiterungsmaßnahmen im A10 Center und im Main-Taunus-Zentrum. Des Weiteren wurde die Kaufpreiszahlung für das Allee-Center Magdeburg durch Inanspruchnahme einer kurzfristigen Kreditlinie der Deutsche EuroShop AG finanziert. Die Dividendenzahlung an die Aktionäre betrug 56,8 Mio. €. Die Auszahlungen an Fremdgesellschafter beinhalten die Kaufpreise für die erworbenen Anteile an den beiden Centern in Hameln und Wolfsburg und im Berichtsjahr vorgenommene Ausschüttungen.

Der Finanzmittelbestand ermäßigte sich im Berichtsjahr geringfügig auf 64,4 Mio. € (2010: 65,8 Mio. €).

 

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