Vermögenslage

Bilanzanalyse

Die Bilanzsumme des Konzerns ist um 261,5 Mio. € von 2.963,6 Mio. € auf 3.225,1 Mio. € gestiegen.

in T€ 2011 2010 Veränderung
Kurzfristige Vermögenswerte 85.348 234.236 -148.888
Langfristige Vermögenswerte 3.139.777 2.729.340 410.437
Kurzfristige Verpflichtungen 166.982 88.294 78.688
Langfristige Verpflichtungen 1.865.102 1.711.545 153.557
Eigenkapital 1.193.041 1.163.737 29.304
Bilanzsumme 3.225.125 2.963.576 261.549
Bilanzstruktur
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Kurzfristige Vermögenswerte durch Centerübernahme niedriger

Die kurzfristigen Vermögenswerte beliefen sich zum Jahresende auf 85,3 Mio. €. Das entsprach einem Rückgang von 148,9 Mio. € gegenüber dem Vorjahr (234,2 Mio. €). Diese Abnahme resultiert insbesondere aus der Übernahme des Billstedt-Centers zum 1. Januar 2011 in die Investment Properties, da der Kaufpreis inklusive Anschaffungsnebenkosten (156,7 Mio. €) bereits im Vorjahr gezahlt und unter den sonstigen kurzfristigen Vermögenswerten ausgewiesen wurde. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind aufgrund des erweiterten Konsolidierungskreises sowie des erhöhten Geschäftsvolumens von 3,5 Mio. € um 2,1 Mio. € auf 5,6 Mio. € angewachsen.

Die liquiden Mittel betrugen am Bilanzstichtag 64,4 Mio. € und damit 1,4 Mio. € weniger als zum Ende des Vorjahres (65,8 Mio. €). Sie waren überwiegend als Termingelder kurzfristig angelegt.

Langfristige Vermögenswerte höher durch Konsolidierung und Investitionen

Im Berichtsjahr haben sich die langfristigen Vermögenswerte von 2.729,3 Mio. € auf 3.139,8 Mio. € und somit um 410,5 Mio. € erhöht.

Die Investment Properties erhöhten sich dabei um 406,1 Mio. €. Hiervon entfielen auf die erstmalige Konsolidierung des Billstedt-Centers und des Allee-Centers Magdeburg 274,8 Mio. €. Daneben führten die Erweiterungsmaßnahmen bei unseren Centern in Dresden, Sulzbach und Wildau zu Investitionen in Höhe von 70,2 Mio. €. Die Investitionskosten der Bestandsobjekte betrugen 6,8 Mio. €. Darüber hinaus ergaben sich aus der Bewertung des Immobilienbestandes Aufwertungen in Höhe von 64,1 Mio. € sowie Abwertungen in Höhe von 9,8 Mio. €.

Die übrigen langfristigen Vermögenswerte erhöhten sich bewertungsbedingt per saldo gegenüber dem Vorjahr um 4,3 Mio. €. Das ist insbesondere auf die höhere Bewertung der Beteiligung an der Galeria Dominikanska in Breslau zurückzuführen.

Kurzfristige Verpflichtungen temporär erhöht

Die kurzfristigen Verpflichtungen sind um 78,7 Mio. € von 88,3 Mio. € auf 167,0 Mio. € gestiegen. Das ist insbesondere auf die Erhöhung der kurzfristigen Bankverbindlichkeiten (+75,1 Mio. €) zurückzuführen. Diese betraf im Wesentlichen die höhere Inanspruchnahme einer Kreditlinie im Zusammenhang mit der Zwischenfinanzierung des Kaufpreises für die Beteiligung am Allee-Center Magdeburg.

Die übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten sind per saldo um 3,6 Mio. € gestiegen, wofür insbesondere eine Erhöhung der Steuerverbindlichkeiten verantwortlich war.

Langfristige Verpflichtungen finanzierungsbedingt angestiegen

Die langfristigen Verpflichtungen erhöhten sich von 1.711,5 Mio. € um 153,6 Mio. € auf 1.865,1 Mio. €. Dies ist ganz wesentlich auf die um 108,9 Mio. € auf 1.336,0 Mio. € gestiegenen langfristigen Bankverbindlichkeiten zurückzuführen. Daneben stiegen auch die passiven latenten Steuern mit 210,6 Mio. € um 25,8 Mio. € und die Anteile der Fremdgesellschafter am Eigenkapital der Objektgesellschaften mit 280 Mio. € um 2,3 Mio. € im Vergleich zum Vorjahr. Die sonstigen Verbindlichkeiten erhöhten sich insbesondere durch die Bewertung der Swaps um 16,7 Mio. € auf 38,5 Mio. € (2010: 21,8 Mio. €).

Eigenkapital

Das Eigenkapital des Konzerns lag zum Ende des Berichtsjahres mit 1.193,0 Mio. € um 29,3 Mio. € über dem Eigenkapital des Vorjahres (1.163,7 Mio. €).

Die Veränderungen im Berichtsjahr ergaben sich u. a. aus der Bewertung der Zinsswaps (-16,4 Mio. €), den darauf entfallenden latenten Steuern (+5,6 Mio. €) und der Bewertung der nach IAS 39 bilanzierten Beteiligung an der Galeria Dominikanska Breslau (+3,9 Mio. €). Aus den sonstigen Veränderungen resultierte eine Erhöhung des Eigenkapitals von 36,2 Mio. €. Dies betraf insbesondere die Differenz zwischen dem Konzernergebnis von 93,4 Mio. € und der im Juni 2011 gezahlten Dividende von 56,8 Mio. €.

Net Asset Value weiter gesteigert

Im Berichtsjahr weisen wir erstmals den Net Asset Value (NAV) nach den Best Practice Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) aus. Der Unterschied zu der bisherigen Darstellung liegt ausschließlich in der Berücksichtigung der Barwerte der im Eigenkapital erfassten Swaps sowie den damit verbundenen latenten Steuern.

Danach lag der Net Asset Value zum 31. Dezember 2011 bei 1.427,3 Mio. € oder 27,64 € je Aktie gegenüber 1.361,1 oder 26,36 € je Aktie im Vorjahr. Damit ist der Net Asset Value um 66,2 Mio. € oder 4,9 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen.

in T€ 31.12.2011 31.12.2010
Eigenkapital 1.193.041 1.163.737
Latente Steuern 210.586 184.830
Negative Swapwerte 35.028 18.623
Darauf entfallende latente Steuern -11.367 -6.088
EPRA NAV 1.427.289 1.361.102
EPRA NAV je Aktie 27,64 € 26,36 €
Net Asset Value
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Darüber hinaus empfiehlt die EPRA die Berechnung eines EPRA NNNAV (Triple NAV), der in etwa dem Liquidationswert der Gesellschaft entspricht. Dabei wird der EPRA NAV um stille Lasten bzw. stille Reserven aus der Marktbewertung der Bankverbindlichkeiten sowie um latente Steuern bereinigt. Zum 31. Dezember 2011 lag der EPRA NNNAV bei 1.153,6 Mio. € gegenüber 1.140,4 Mio. € im Vorjahr. Je Aktie ergab sich ein EPRA NNNAV von 22,35 € gegenüber 22,09 € im Vorjahr. Das entspricht einer Erhöhung um 1,2 %. Der Grund für die im Vergleich zum EPRA NAV schwächere Steigerung (+4,9 %) liegt in dem gesunkenen Kapitalmarktzinsniveau, durch das die stillen Lasten der Bankverbindlichkeiten erheblich angestiegen sind.

in T€ 31.12.2011 31.12.2010
EPRA NAV 1.427.289 1.361.102
Negative Swapwerte -35.028 -18.623
Negative Barwerte Bankverbindlichkeiten -55.685 -33.533
Summe latente Steuern -182.589 -168.554
EPRA NNNAV 1.153.589 1.140.391
EPRA NNNAV je Aktie 22,35 € 22,09 €

Gesamtaussage des Vorstands zur wirtschaftlichen Lage

Das abgelaufene Geschäftsjahr hat wiederum die gute Aufstellung des Deutsche EuroShop-Konzerns bestätigt. Die ursprünglichen Prognosen haben wir – trotz veränderter steuerlicher Rahmenbedingungen – erneut übertroffen.

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