Prognosebericht

Privater Konsum ist wichtige Konjunkturstütze in Deutschland

Nachdem die deutsche Volkswirtschaft im Jahr 2011 wieder kräftig gewachsen ist und damit die Prognosen vom Jahresanfang übertroffen wurden, sind die Aussichten auch für 2012 und 2013 insgesamt positiv, sofern ein Ausufern der Euroschuldenkrise verhindert werden kann. Wirtschaftsexperten rechnen allerdings damit, dass sich der Aufwärtstrend der Konjunktur nur moderat fortsetzt. Nach einem schwachen Jahresbeginn wird für den weiteren Verlauf 2012 mit einer leichten konjunkturellen Erholung gerechnet. Damit zeichnet sich ein reales BIP-Wachstum auf Jahresbasis von weniger als 1 % nach 3 % im letzten Jahr ab. Für 2013 wird für Deutschland mit einem Wachstum zwischen 1 % und 2 % gerechnet. Große Hoffnungen werden dabei auf eine anhaltend positive Entwicklung der Binnenkonjunktur insbesondere bei den privaten Konsumausgaben gesetzt. Dabei wird von einerspürbaren Reallohnerhöhung in Deutschland ausgegangen. Darüberhinaus profitiert Deutschland von seinem robusten Arbeitsmarkt. Die Beschäftigungszunahme der letzten Monate und der Abbau der Arbeitslosigkeit auf Niveaus, die seit Jahrzehnten nicht mehr erreicht wurden, unterstreichen den positiven Ausblick.

Gute Perspektiven für unsere Shoppingcenter

Wir gehen daher von einer positiven Entwicklung unserer Shoppingcenter aus. Die Erweiterungs- und Modernisierungsmaßnahmen im A10 Center, in der Altmarkt-Galerie Dresden sowie im Main-Taunus-Zentrum wurden im Berichtsjahr fertiggestellt und die Umsätze der Einzelhändler entwickeln sich bisher sehr erfreulich. Die Nachvermietungen in den City-Arkaden Wuppertal sowie der City-Galerie Wolfsburg, 10 Jahre nach Eröffnung, konnten erfolgreich abgeschlossen werden. In diesem Jahr sowie 2013 laufen im City-Point Kassel, in der Altmarkt-Galerie Dresden (Altbestand) sowie im Rhein-Neckar-Zentrum viele Mietverträge aus. Für den überwiegenden Teil dieser Mietverträge liegen bereits heute Anschlussmietverträge vor. Der Vermietungsstand über alle Shoppingcenter wird daher aus heutiger Sicht wiederum über 99 % liegen. Zum Jahresende 2011 lag dieser mit 98,5 % über alle Flächen leicht unter dem Vorjahreswert (99,3 %).

Auch bei den Einzelhandelsflächen war ein leichter Rückgang von 99,9 % auf 99,6 % festzustellen. Diese Rückgänge resultieren vor allem aus einem Leerstand von rd. 4.000 m2 Büroflächen in der Altmarkt-Galerie Dresden, die im Rahmen der Erweiterung errichtet wurden, sowie aus einem Leerstand von rd. 2.500 m2 in den Árkád Pécs. Hier wirken sich die schwierigen wirtschaftlichen Verhältnisse in Ungarn aus. Dennoch befinden sich sowohl die Mietaußenstände als auch erforderliche Wertberichtigungen stabil auf einem niedrigen Niveau. Wir haben keine Indikationen für eine signifikante Änderung dieser zufriedenstellenden Situation.

Transaktionsmarkt auf hohem Niveau

Vor dem Hintergrund der bestehenden Unsicherheiten an den Finanzmärkten und der Angst vor deutlich steigenden Inflationsraten besteht weltweit unverändert der Wunsch nach wertgesicherten Kapitalanlagen insbesondere in finanziell solide aufgestellten Ländern wie Deutschland. Dies treibt die Nachfrage nach Immobilien, der kein ausreichendes Angebot gegenübersteht. Insbesondere Einzelhandelsimmobilien stehen bei vielen institutionellen Investoren im Fokus des Interesses. Dies führt bei sogenannten Core-Immobilien zu sehr hohen Transaktionspreisen und entsprechend niedrigen Renditeerwartungen. Wir werden daher die Entwicklung des Immobilienmarktes weiter sehr intensiv beobachten. Neue Investments werden wir – wie in der Vergangenheit – nur dann tätigen, wenn die langfristig erzielbare Rendite in einem vernünftigen Verhältnis zu den Risiken der Investition steht.

Vereinbarte Geschäfte sind Grundlage der Umsatz- und Ertragsplanung

Die Umsatz- und Ertragsplanung des Deutsche EuroShop-Konzerns für die Jahre 2012 und 2013 beinhaltet keine Objektkäufe oder -verkäufe. Ergebniseinflüsse aus der jährlichen Bewertung unserer Einkaufszentren und Währungseinflüsse sind nicht Teil unserer Planung, da diese nicht vorhersehbar sind.

Die Prognose der zukünftigen Umsatz- und Ertragssituation unseres Konzerns basiert auf

  • a) der Umsatz- und Ergebnissituation der bestehenden Einkaufszentren,
  • b) der Annahme, dass es im Einzelhandel zu keinem erheblichen Umsatzrückgang kommt, in dessen Folge eine Vielzahl von Einzelhändlern die bestehenden Mietverträge nicht mehr erfüllen können, und
  • c) der Umstellung der bisher quotal einbezogenen Gesellschaften auf eine At-equity-Konsolidierung ab dem Geschäftsjahr 2013.

Umstellung auf At-equity-Bilanzierung zum 1. Januar 2013

Durch eine Neuregelung der Internationalen Rechnungslegungsvorschriften ist die quotale Konsolidierung unserer Gemeinschaftsunternehmen ab 2013 voraussichtlich nicht mehr zulässig. Die Umsatz- und Kostenanteile dieser Gesellschaften werden nicht mehr in den Konzernabschluss einbezogen, stattdessen werden nur noch die anteiligen Ergebnisse dieser Shoppingcenter im Finanzergebnis ausgewiesen.

Umsatz 2012 steigt um 10 %

Umsatz
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Für das Geschäftsjahr 2012 erwarten wir einen Umsatzanstieg um rund 10 % auf 207 – 211 Mio. €. Hier werden sich insbesondere der Umsatzbeitrag des Allee-Centers Magdeburg sowie die zusätzlichen Umsatzerlöse aus den im Jahr 2011 fertiggestellten Erweiterungsmaßnahmen positiv auswirken. Bei einer Umstellung auf die At-equity-Bilanzierung bereits im Geschäftsjahr 2012 läge die Umsatzerwartung bei 174 – 178 Mio. €. Im Geschäftsjahr 2013 sollte der Umsatz weiter leicht steigen, d. h. nach Umstellung auf die At-equity-Bilanzierung dann 178 – 182 Mio. € erreichen.

Weiteres Ergebniswachstum in den kommenden beiden Jahren

EBIT
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Das operative Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) lag 2011 bei 165,7 Mio. €. Nach unserer Prognose wird das EBIT im laufenden Jahr bei 177 – 181 Mio. € (+8 %) bzw. bei einer At-equity-Bilanzierung bereits im Geschäftsjahr 2012 bei 147 – 151 Mio. € liegen. 2013 sollte das EBIT unter Berücksichtigung der Bilanzierungsumstellung auf 151 – 155 Mio. € (+3 %) steigen.

EBT
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Im Berichtsjahr lag das operative Ergebnis vor Steuern (EBT ohne Bewertungsergebnis) bei 86,6 Mio. €. Für das Geschäftsjahr 2012 kalkulieren wir mit 90 – 93 Mio. € (+6 %) und mit 94 – 97 Mio. € für das Geschäftsjahr 2013 (+4 %). Da bei einer At-equity-Konsolidierung die Ergebnisse der betroffenen Gesellschaften über das Finanzergebnis einfließen, ist das Ergebnis vor Steuern ohne Bewertungsergebnis von der Umstellung auf die At-equity-Bilanzierung nicht betroffen.

Positive FFO-Entwicklung

FFO je Aktie
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Die Funds From Operations (FFO) beliefen sich im Berichtsjahr auf 1,61 € je Aktie. Für 2012 erwarten wir diese Kennzahl in einer Größenordnung zwischen 1,64 € und 1,68 € (+3 %) und für das Geschäftsjahr 2013 zwischen 1,70 € und 1,74 € (+4 %).

Dividendenpolitik

Wir beabsichtigen, unsere langfristige und auf Kontinuität ausgerichtete Dividendenpolitik fortzuführen. Daher gehen wir davon aus, auch für die Jahre 2012 und 2013 eine Dividende von jeweils 1,10 € pro Aktie an unsere Aktionäre ausschütten zu können.

Zukunftsbezogene Aussagen

Dieser Lagebericht enthält zukunftsbezogene Aussagen, die auf Einschätzungen künftiger Entwicklungen seitens des Vorstands basieren. Die Aussagen und Prognosen stellen Einschätzungen dar, die auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Aussagen und Prognosen zugrunde gelegten Annahmen nicht eintreffen, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten abweichen.

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Verlauf